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商业虎嗅·行业报告研究院©··AI 生成
银行为啥不肯再降房贷利息了？他们自己也没钱赚了
文章核心结论是：银行净息差已降至1.40%，远低于1.8%的合意标准，无力再承担降息成本。因此，稳定房地产市场的政策方向已从降息转向财政贴息，且仅聚焦于新增首套新房。作者通过拆解银行“两头挤压”的财务状况、38万亿存量房贷的巨额体量以及二手房无法拉动产业链的局限性，论证了当前政策空间极其狭窄，依赖的是“用完即止”的小工具，而非市场期待的“大招”。适合关注宏观政策、房地产市场和银行体系的深度读者阅读。原文 ↗
核心观点
- ▍银行净息差已降至1.40%的历史低位，低于1.8%的合意标准，导致其无力再通过降息让利，稳楼市政策方向因此从降息转向地方财政贴息。
- ▍当前地产政策工具箱里只剩下“小工具”，财政贴息仅针对新增首套新房，且资金池有限、用完即止，市场应降低对“大招”的预期。
- 01商业银行净息差从2023年的1.69%持续下降至2026年一季度的1.40%，超过八成商业银行低于1.8%的合意线，至少18家中小银行跌破1%。
- 02银行的贷款利息收入（资产端）因LPR下调而持续下降，但存款成本（负债端）因定期存款占比升至73.26%而刚性难降，净息差被两头挤压。
- 03全国个人住房贷款余额约38万亿元，即便只做1个百分点的存量房贷贴息，一年也需要3800亿元，相当于2026年超长期特别国债总额的近30%。
- 042026年1-8月新房销售面积同比下降12.1%，而二手房交易网签面积同比增长10.6%，两者呈现“剪刀差”趋势。
- 052026年8月出台的新政要求地产项目主体结构封顶后方可预售，并延长按揭放款时间，这加剧了房企的现金流紧张，是地方财政偏爱补贴新房去库存的核心原因。
- 06各地方案普遍排除纯二手房买家，或仅覆盖“卖旧买新”链条，因为二手房不产生新的投资、不拉动地产链、不带来土地收入。
- 07已实行的房贷贴息资金全部由地方财政和公积金中心承担，无中央财政和商业银行出资，各地资金池规模有限（如上海、广州各2亿，南京1亿），且“用完即止”。
反方 / 局限
- — 作者承认净息差低不等于银行马上亏损，大型银行有理财、托管等非利息收入可以补充，但利息净收入仍占营收七成左右，主业塌陷靠副业难补。
- — 文章指出，即使是新增首套房贷贴息，机构测算年支出也在1000亿至3000亿之间，仍是一笔不小的财政负担，且公平性（统一贴息是否合理）仍是绕不开的难题。
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